ITBI na venda na planta: valor da obra entra na base de cálculo?

Uma discussão antiga voltou a ganhar força nos tribunais e preocupa incorporadoras, construtoras e compradores de imóveis na planta: o ITBI deve ser calculado apenas sobre a fração ideal do terreno ou sobre o valor total da unidade que será entregue pronta? Reportagem publicada em 9 de outubro de 2026 reuniu decisões recentes que mostram um cenário dividido, com reflexo direto no custo de lançamentos e no planejamento contratual.

O que aconteceu

O ponto de partida é um julgamento da 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (AREsp 2.508.461/RS), que manteve a cobrança do ITBI sobre o valor total da transação em um empreendimento no Rio Grande do Sul. Para o colegiado, quando o vendedor assume a obrigação de construir e entregar a unidade pronta, essa obrigação faz parte do preço do negócio. O precedente não é vinculante, mas passou a ser citado por tribunais estaduais.

No Tribunal de Justiça de São Paulo, as decisões oscilam. Em março de 2026, uma câmara de direito público reformou sentença favorável a compradores de um empreendimento do Minha Casa, Minha Vida, por entender impossível separar o terreno da construção contratada a preço fechado. Em setembro de 2026, porém, outra câmara limitou o imposto à fração ideal em um empreendimento de Suzano, na Grande São Paulo, por considerar que a simples execução da obra pela incorporadora não prova que o comprador adquiriu a unidade já construída.

No Paraná, o Tribunal de Justiça também limitou o ITBI à fração ideal em caso de Londrina, tratando como autônomos o contrato de compra do terreno e o contrato de construção. Em junho de 2026, foi admitido recurso especial do município, e o tema deve voltar ao STJ.

Há ainda um elemento novo no debate: a Lei Complementar 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional, que trata da base de cálculo do ITBI, passando a falar em preço de venda à vista em condições normais de mercado. Parte dos estudiosos entende que a mudança pode enfraquecer o Tema 1.113 do STJ, que hoje presume correto o valor declarado pelo contribuinte. Essa leitura ainda não foi confirmada pelos tribunais.

O que muda na prática

Para quem incorpora e vende unidades na planta, o efeito potencial é o aumento do custo da operação. Se o município puder cobrar o ITBI sobre o valor da unidade pronta já no registro da fração ideal, o imposto passa a incidir sobre uma base bem mais alta. Ainda que o contribuinte formal seja, em regra, o comprador, o tema afeta a incorporadora de várias formas:

• Preço e comercialização: um ITBI mais alto encarece a aquisição e pode pesar na decisão de compra, sobretudo em empreendimentos econômicos.
• Contratos e responsabilidade: cláusulas que preveem quem paga o imposto, ou que prometem "ITBI pago pela incorporadora", passam a ter custo incerto.
• Contencioso: compradores que pagaram ITBI sobre a unidade pronta podem discutir a cobrança; e municípios podem lançar diferenças quando entenderem que o valor declarado foi baixo.
• Estrutura do negócio: modelos com contratos separados de terreno e de construção (por administração ou empreitada) são debatidos, mas não têm solução definitiva e dependem de como o negócio é executado na prática.

Em resumo, a jurisprudência está dividida e a palavra final deve vir do STJ. Até lá, cada município e cada câmara julgadora pode decidir de forma diferente.

Checklist de cuidados para incorporadoras e construtoras

1. Mapeie a prática dos municípios onde a empresa atua (no Grande ABC, cada prefeitura tem legislação e rotina próprias de avaliação para o ITBI).
2. Revise os modelos de contrato: deixe claro o que está sendo vendido (fração ideal, unidade futura, construção contratada), quem arca com o ITBI e como ficam eventuais diferenças lançadas pelo município.
3. Alinhe documentos e realidade: memorial de incorporação, contratos, material publicitário e fluxo de pagamentos devem ser coerentes. Divergências costumam ser usadas pelo fisco para requalificar a operação.
4. Atualize a comunicação com o comprador: informe de forma transparente sobre o ITBI e as custas de registro, evitando promessas de valores fixos que possam mudar.
5. Avalie o impacto no fluxo de caixa dos lançamentos em curso, simulando cenários com ITBI sobre a fração e sobre a unidade pronta.
6. Acompanhe o STJ e eventual afetação do tema como repetitivo, além da aplicação da LC 227/2026 pelos municípios.
7. Guarde a documentação de cada venda (avaliações, guias, contratos), útil para defesa ou pedido de restituição.

Quando buscar orientação jurídica

Vale procurar apoio jurídico antes de lançar um novo empreendimento, ao receber lançamento de ITBI complementar, quando compradores questionarem o valor recolhido ou ao estruturar operações com contratos separados de terreno e obra. A análise deve considerar a legislação do município, o modelo de incorporação e os riscos de cada alternativa, inclusive em relação ao ISS sobre a construção.

Para analisar a situação da sua empresa, o escritório pode ajudar.