Retenção no distrato: STJ definirá teto em lotes e contratos antigos

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu julgar sob o rito dos recursos repetitivos duas discussões que afetam diretamente incorporadoras, loteadoras e construtoras que vendem na planta: quanto a empresa pode reter quando o comprador desiste do negócio e sobre qual base esse percentual deve ser calculado. A notícia foi divulgada em 9 de outubro de 2026, e os temas receberam os números 1.464 e 1.465, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

O que o STJ vai decidir

Os dois temas tratam da rescisão por iniciativa e culpa do comprador, ou seja, o distrato em que a empresa cumpriu sua parte e o adquirente decidiu sair.

• Tema 1.465: percentual de retenção e base de cálculo nos contratos assinados antes da Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato.
• Tema 1.464: limites de retenção na venda de imóveis não edificados, como lotes e terrenos, em contratos firmados depois da lei.

A Seção também determinou a suspensão dos processos sobre essas questões em que já exista recurso especial ou agravo em recurso especial, tanto nos tribunais de segunda instância quanto no próprio STJ. Ações em primeira instância e apelações seguem tramitando normalmente, salvo decisão em sentido diverso.

Por que o tema chegou a esse ponto

Segundo a reportagem do Migalhas, as duas turmas de direito privado do STJ vinham decidindo de forma diferente. Nos contratos de lotes posteriores à lei, a 3ª Turma tem aplicado o Código de Defesa do Consumidor com prevalência, limitando a retenção, em regra, a 25% das parcelas pagas. A 4ª Turma, por sua vez, entende que a lei é compatível com o CDC e admite retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, com base no art. 32-A da Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo). Há divergência também sobre a base de cálculo: o total pago pelo comprador ou o valor atualizado de toda a contratação.

Nos contratos anteriores a 2018, a 3ª Turma admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, deixando o percentual para as instâncias de origem, enquanto a 4ª Turma aplica, como regra, 25% do montante quitado. O volume explica a afetação: foram identificados 133 acórdãos e 3.615 decisões individuais no Tema 1.465, e 53 acórdãos e 692 decisões no Tema 1.464.

Ressalva importante

A afetação não define os percentuais. Ela apenas organiza o julgamento. A tese só será conhecida quando a 2ª Seção julgar o mérito, sem data marcada até o momento. Quando fixada, deverá ser seguida pelos tribunais de todo o país nos casos semelhantes.

Atenção: distrato por culpa da empresa é outra história

Os temas afetados tratam da desistência do comprador. Quando a culpa é da incorporadora, a lógica muda. Um exemplo recente vem da própria região: em sentença noticiada pela ConJur em 3 de outubro, a 5ª Vara Cível de Santo André (processo 4012443-91.2026.8.26.0554) reconheceu o chamado inadimplemento antecipado de uma incorporadora cuja obra ficou meses paralisada, ainda na fase de fundação e sem novo cronograma, mesmo com prazo de entrega previsto apenas para 2028. A juíza aplicou a Súmula 543 do STJ e determinou a devolução integral dos valores pagos, afastando a retenção de 50% pretendida pela empresa. A sentença é de primeira instância e pode ser revista em recurso, mas sinaliza que a falta de transparência sobre o andamento da obra pesa contra a empresa.

O que muda na prática para construtoras e loteadoras

Enquanto o STJ não decide, a insegurança continua, principalmente para loteamentos e para carteiras de contratos antigos. Algumas consequências práticas:

• Processos com recurso já interposto ao STJ tendem a ficar parados, o que afeta o caixa previsto com retenções e a revenda das unidades.
• Acordos de distrato ganham importância, porque permitem encerrar a disputa sem depender da tese futura.
• Contratos novos de imóveis edificados seguem regidos pela Lei 13.786/2018, mas precisam estar redigidos de forma clara para que as cláusulas de retenção sejam aplicadas.

Checklist de cuidados

1. Mapeie a carteira: separe contratos anteriores e posteriores a dezembro de 2018 e identifique quais envolvem lotes ou terrenos.
2. Revise o quadro-resumo: confira se as cláusulas de retenção, a base de cálculo e as consequências do desfazimento estão destacadas e foram assinadas pelo comprador.
3. Documente a fruição: se o comprador recebeu as chaves ou usou o lote, registre datas e provas, pois esse ponto pode influenciar a retenção.
4. Controle o cronograma da obra: mantenha relatórios de avanço físico e comunique formalmente qualquer paralisação e o plano de retomada.
5. Provisione com prudência: considere cenários com percentuais diferentes de retenção até a definição do STJ.
6. Avalie acordos: em processos suspensos, um distrato negociado pode reduzir custos e prazo.
7. Padronize o atendimento: respostas a pedidos de distrato devem seguir um roteiro único, com cálculo transparente.

Quando buscar orientação jurídica

Vale buscar apoio jurídico antes de lançar um novo empreendimento ou loteamento, ao revisar modelos de contrato, ao receber notificações de distrato em volume e quando houver atraso ou paralisação de obra. Também é recomendável reavaliar ações em andamento para entender se foram atingidas pela suspensão e qual estratégia faz sentido até o julgamento.

Para analisar a situação da sua empresa, o escritório pode ajudar.