Vícios construtivos: perícia, garantia pós-obra e o PL 4749/2009

Ações sobre vícios construtivos fazem parte do dia a dia de construtoras e incorporadoras. E, nessas disputas, a perícia de engenharia costuma ter papel central: é ela que indica se há defeito, qual a sua origem e se ele decorre de falha de projeto, de execução, de material ou de falta de manutenção. Por isso chama atenção a notícia divulgada em agosto de 2026: o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) acolheu proposta da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) para a realização de um curso de capacitação em perícias de engenharia e em demandas envolvendo vícios construtivos.

O que foi anunciado

A iniciativa faz parte do Projeto Vícios Construtivos e Garantias Pós-Obra, da CBIC, que tem como objetivos declarados ampliar a segurança jurídica, a previsibilidade e a qualidade técnica na condução dessas demandas. Segundo a notícia, o curso será desenvolvido pela Escola Judicial dos Servidores do TJSP, com parceria em articulação com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). Até a publicação, não haviam sido divulgados datas, carga horária ou formato.

Na prática, o anúncio não muda regras nem prazos. Trata-se de uma ação de capacitação. Ainda assim, sinaliza uma tendência: a discussão sobre vícios construtivos tende a ficar cada vez mais técnica, o que valoriza a empresa que mantém documentação organizada da obra e da entrega.

Como são os prazos hoje

Pelo artigo 618 do Código Civil, nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, o empreiteiro responde durante cinco anos pela solidez e segurança do trabalho. Em artigo publicado em junho de 2026, o advogado Thyago Garcia lembra que, segundo precedente da Terceira Turma do STJ (AgInt no AREsp 2.092.461/SP), esse prazo é de garantia e não se confunde com o prazo para pedir indenização, que se sujeita à prescrição de dez anos do artigo 205 do Código Civil. Nas relações de consumo, entra também o Código de Defesa do Consumidor, com regras próprias sobre vícios ocultos e o início da contagem a partir da ciência do dano.

Em outras palavras: a construtora não deve presumir que, passados cinco anos da entrega, está livre de qualquer discussão.

O PL 4749/2009 ainda está em tramitação

Outro tema acompanhado pelo setor é o Projeto de Lei 4749/2009, que trata de prazos de responsabilidade e garantias pós-obra. Segundo a CBIC, em março de 2026 a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara aprovou a redação final do substitutivo, que seguiu para o Senado. Entre os pontos noticiados estão:

• prazos segmentados de garantia: 10 anos para estrutura e fundação, 5 anos para elementos construtivos e instalações que tornem a construção inutilizável e 2 anos para acabamentos, equipamentos e componentes de terceiros;
• possibilidade de perda da garantia por falta de manutenção adequada ou por intervenções do proprietário que alterem elementos originais;
• contagem a partir da emissão do auto de conclusão, da entrega do imóvel ou da conclusão dos serviços, o que ocorrer primeiro.

Ressalva: trata-se de projeto de lei. Ele ainda depende de análise do Senado e pode ser alterado. Até que seja aprovado e sancionado, valem as regras atuais do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

O que a empresa pode fazer agora

Se a tendência é de discussões mais técnicas, a preparação começa antes da entrega das chaves. Alguns cuidados práticos:

• Memória da obra: guardar projetos aprovados, alterações, diário de obra, ensaios, notas fiscais de materiais e registros de inspeção.
• Termo de entrega: fazer vistoria de recebimento com o cliente ou o condomínio, com registro fotográfico e assinatura.
• Manual de uso e manutenção: entregar manual claro, com prazos de garantia por sistema e rotinas de manutenção, e guardar comprovante de recebimento.
• Assistência técnica: registrar todos os chamados, as visitas e as soluções adotadas, com datas.
• Fornecedores e subempreiteiros: prever em contrato garantias e responsabilidade regressiva por falhas em seus serviços ou produtos.
• Seguros: avaliar com o corretor coberturas compatíveis com o risco pós-obra.
• Assistente técnico: em caso de ação, indicar profissional qualificado para acompanhar a perícia desde o início.

Quando buscar orientação jurídica

A orientação jurídica é útil em dois momentos. Antes, na revisão de contratos de venda, de empreitada e de fornecimento, do manual do proprietário e dos termos de entrega, para alinhar prazos e responsabilidades às regras vigentes. Depois, quando surge uma reclamação ou notificação de condomínio ou adquirente: uma resposta técnica e jurídica bem coordenada, inclusive na fase de vistoria extrajudicial, pode evitar que a discussão se amplie.

Fontes consultadas: Sinduscon-PR, Agência CBIC e Migalhas.

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