ITBI na integralização: maioria no STF e efeitos para incorporadoras

O Supremo Tribunal Federal formou maioria, em 12 de outubro de 2026, para reconhecer que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social vale mesmo quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária, como compra e venda ou locação de imóveis. O caso é o RE 1.495.108, que define o Tema 1.348 da repercussão geral, e o julgamento segue no plenário virtual com encerramento previsto para 19 de outubro.

No último dia 10, este blog tratou do tema sob a ótica das holdings, quando o placar estava em 5 a 2 e havia pedido de vista. O que mudou desde então: o ministro Alexandre de Moraes devolveu a vista, acompanhou o relator e formou o sexto voto, e trouxe uma ressalva importante para os municípios. Este texto olha para o setor da construção, em especial incorporadoras, loteadoras e sociedades de propósito específico (SPEs).

O que está em discussão

A Constituição (art. 156, § 2º, I) diz que não incide ITBI na transferência de imóveis para integralizar capital de uma empresa, nem nas operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de sociedades. A mesma regra traz uma exceção: a imunidade não vale quando a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Há anos, muitos municípios cobram o ITBI quando o terreno é aportado em empresa do ramo imobiliário, entendendo que a exceção alcança também a integralização. As empresas sustentam que a exceção se refere apenas às reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão e extinção).

Como estão os votos

• Pela imunidade (6 votos): o relator, ministro Edson Fachin, acompanhado por Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.
• Contra (2 votos): Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a restrição da atividade imobiliária também se aplica à integralização.

Pela proposta do relator, a imunidade na integralização é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade da empresa, ressalvados casos de simulação ou fraude à lei. Fachin também lembrou o limite já fixado pelo STF no Tema 796: o benefício alcança apenas o valor do imóvel correspondente ao capital integralizado. O que exceder esse valor pode ser tributado.

Moraes aderiu a uma ressalva levantada por Zanin: os municípios poderão, com provas e análise caso a caso, demonstrar o uso indevido da imunidade.

Ressalvas antes de comemorar

Enquanto a sessão virtual não termina, os votos podem ser alterados, e um pedido de destaque leva o caso ao plenário físico, reiniciando a contagem. A redação final da tese também ainda pode mudar. Por isso, a recomendação é planejar com base no cenário provável, mas sem tomar decisões irreversíveis antes da publicação do resultado.

O que muda na prática para o setor da construção

Se a tese for confirmada, a integralização de terrenos em uma SPE de incorporação, em uma loteadora ou em empresa patrimonial que aluga imóveis deixa de ter ITBI nessa etapa, dentro do limite do capital integralizado. Isso afeta diretamente o custo de estruturação de novos empreendimentos, especialmente quando o terreno pertence a sócios ou a outra empresa do grupo.

Alguns pontos merecem atenção:

• Valor do aporte: se o imóvel for integralizado por valor superior ao capital subscrito, a diferença (que costuma ir para reserva de capital) segue sujeita ao ITBI, conforme o Tema 796.
• Substância da operação: a ressalva sobre simulação e fraude indica que operações sem propósito negocial, como integralizar o terreno e logo em seguida vender as quotas a um terceiro, tendem a ser questionadas pelos municípios.
• Cobranças já feitas: empresas que pagaram ITBI em integralizações recentes, ou que discutem a cobrança em processo, devem avaliar se cabe pedido de restituição, observando o prazo de cinco anos.
• Venda posterior: a imunidade alcança apenas a entrada do imóvel na empresa. A venda das unidades ou lotes ao comprador final continua sujeita ao ITBI, que é pago pelo adquirente conforme a lei de cada município.

Checklist para incorporadoras, loteadoras e SPEs

1. Mapear terrenos que estão no nome de sócios ou de empresas do grupo e que serão aportados em novas SPEs nos próximos meses.
2. Conferir se o valor de integralização previsto no contrato social é compatível com o valor do imóvel, evitando excesso tributável.
3. Documentar o propósito negocial da operação (cronograma do empreendimento, aprovações, estudo de viabilidade).
4. Levantar ITBIs pagos nos últimos cinco anos em integralizações e verificar se houve discussão administrativa ou judicial.
5. Acompanhar o encerramento do julgamento em 19 de outubro e a redação final da tese.
6. Verificar a postura do município onde o imóvel está: alguns exigem pedido formal de reconhecimento da imunidade antes do registro.
7. Alinhar o tema com o contador, já que o valor de integralização também repercute no ganho de capital do sócio.

Quando buscar orientação jurídica

Vale buscar apoio antes de aportar terrenos em uma SPE, quando o município já tiver negado a imunidade, quando houver ITBI recolhido recentemente em integralização ou quando a operação envolver venda de quotas pouco tempo depois do aporte. Nesses casos, a forma de estruturar e documentar a operação faz diferença na segurança do negócio.

Para analisar a situação da sua empresa, o escritório pode ajudar.